- 免費使用
- 獨立平台，與任何法團或管理公司無關
- 資料引用屋宇署、食環署及政府資料
漏水邊個負責？先分清水從邊度嚟
屋宇署指出，妥善管理同維修樓宇，包括解決滲水問題，係業主同住戶嘅責任。邊個要負責，主要睇源頭係私人單位定係大廈公用部分。
| 漏水來源 | 一般由邊個負責 | 你應該搵邊個 |
|---|---|---|
| 樓上單位（浴室、廚房地台、單位內喉管） | 樓上單位業主／住戶 | 先通知樓上同管理處；傾唔掂電郵所屬地區嘅滲水投訴聯合辦事處舉報。 |
| 外牆、天台、平台、窗邊（雨水滲入） | 外牆同天台一般屬公用部分，由法團負責保養 | 書面要求管理處同法團安排專業人士檢查及維修。 |
| 公用水管、公用喉管爆裂 | 一般屬公用部分，由法團負責保養 | 書面通知管理處，要求法團維修並向保險公司申報。 |
| 自己或鄰居單位內嘅供水喉管 | 該單位用戶或業主 | 用戶要負責保養單位內供水系統；喉管漏水引致浪費，水務署可以要求維修。 |
「公用部分」嘅範圍以大廈公契為準，以上只係一般情況。
滲水投訴聯合辦事處：處理乜、唔處理乜？
滲水投訴聯合辦事處（聯辦處）由食環署同屋宇署組成，根據《公眾衞生及市政條例》調查構成衞生妨擾嘅滲水。唔想打電話，可以電郵你所屬地區嘅聯辦處：
| 聯辦處 | 負責地區 | 電郵 |
|---|---|---|
| 港島區 | 東區、灣仔、中西區、南區、離島 | hkrjo@fehd.gov.hk |
| 九龍區 | 九龍城、深水埗、旺角、油尖、黃大仙、觀塘 | krjo@fehd.gov.hk |
| 新界西 | 葵青、荃灣、屯門、元朗 | ntwrjo@fehd.gov.hk |
| 新界東 | 大埔、沙田、西貢、北區 | nterjo@fehd.gov.hk |
電郵建議寫明：單位地址、滲水位置、開始日期、懷疑源頭（例如樓上浴室），並附上相片同你嘅聯絡電話。
會處理
- • 滲水位置濕度達 35% 或以上，而有理由相信源頭係樓上單位
- • 用測試搵源頭，並可以向負責業主發出「妨擾事故通知」，唔遵從可被檢控
- • 由 2026 年 7 月 16 日起試行新程序：較簡單個案會先發通知信，要求懷疑嘅樓上業主喺 28 個曆日內檢查同維修
一般唔會處理
- • 濕度低於 35% 嘅滲水
- • 天雨經天台、平台、露台、外牆或窗戶引致嘅滲漏
- • 供水喉管破損引致嘅滲水（正常情況下唔構成衞生妨擾，可能轉介水務署）
- • 你單位受影響位置嘅修復，同埋賠償
外牆漏水、公共水管爆裂：法團要負咩責任？
- 保養公用部分：《建築物管理條例》第 18 條規定，業主立案法團要保養大廈公用部分，並保持良好狀況。
- 外牆滲水：屋宇署建議由法團安排建築專業人士檢查外牆同天台，再由註冊承建商維修；如果涉及樓宇安全，聯辦處可能轉介屋宇署。
- 第三者風險保險：由 2011 年 1 月 1 日起，法團必須為大廈公用部分購買第三者風險保險，每宗事故最低保額港幣 1,000 萬元。公用部分出事，可以要求法團向保險公司申報，但賠唔賠要睇保單條款。
- 自己嘅家居保險：翻查你嘅家居保險有冇保障水浸或者滲水造成嘅損失，同埋申報時限。
可唔可以唔交管理費抵數？
唔建議。管理費同索償係兩件事。自行停交或者扣數，法團或管理公司可能會向你追討欠款，令你由索償人變成被追討嘅一方。應該照交管理費，另外以書面向負責一方索償。
滲水、爆喉追責 5 步
- 1
保存證據
影相同錄影滲水位置、水漬範圍同受損物品，寫低開始日期同每次惡化嘅時間；保留受損物品、購買單據同維修報價。
- 2
書面通知相關人士
用下面範本通知管理處同法團，副本俾樓上或相關單位業主，要求查源頭同維修。保留寄出紀錄同所有回覆。
- 3
按源頭搵部門
懷疑樓上單位滲水，電郵所屬地區嘅聯辦處舉報（電郵地址見上面）；外牆、天台、公用喉管問題，要求法團安排專業人士檢查；單位內供水喉管漏水，可以搵持牌水喉匠。
- 4
試調解
滲水糾紛可以申請 eBRAM 滲漏糾紛義務網上調解服務，免費，但要雙方同意。大廈管理糾紛亦可以搵民政事務處協助安排商討。
- 5
滲水／爆喉書面通知範本
將【】內容換成你嘅資料，交俾管理處同法團（親身交收要攞簽收，或者用電郵），副本俾相關單位業主。
主旨：要求調查滲水／水管爆裂源頭及安排維修（【大廈名稱】【座數】【樓層及單位】） 致【物業管理公司名稱】管理處 及【大廈名稱】業主立案法團管理委員會 副本：【樓上／相關單位】業主 本人【姓名】為【大廈名稱】【樓層及單位】業主／住戶。 本單位【位置，例如：睡房天花、客廳近外牆位置】自【日期】起出現滲水／因【位置】水管爆裂而水浸，情況如下： 【例如：天花油漆剝落、持續滴水；地板及傢俬受損】。相片及影片見附件。 現要求： 1. 盡快安排人員或專業人士檢查滲水源頭，並以書面通知本人結果； 2. 如源頭屬公用部分（例如外牆、天台、公用喉管），請法團安排維修，並向法團保險公司申報； 3. 如源頭屬其他單位，請協助通知有關業主跟進維修； 4. 以書面回覆維修安排及預計時間。 本人保留就有關損失追討賠償的權利。 附件：相片、影片、受損物品清單、維修報價（如有）。 【姓名】 【聯絡電話／電郵】 【日期】
預防：4 個貼士
- 留意天花、牆身有冇水漬、油漆剝落或者發霉，早發現早通知。
- 裝修時唔好破壞浴室同廚房地台嘅防水層。
- 定期檢查單位內水喉、水龍頭同去水位。
- 買家居保險時，睇清楚水浸同滲水損失嘅保障範圍。
滲水及水管爆裂常見問題
外牆漏水入屋，係邊個責任？
外牆一般屬大廈公用部分，具體範圍以公契為準。《建築物管理條例》規定業主立案法團要保養公用部分。由天雨經外牆、天台、平台或窗戶引致嘅滲漏，滲水投訴聯合辦事處一般唔會執法，而係建議法團安排建築專業人士檢查，再由註冊承建商維修。所以應該書面要求管理處同法團跟進。
天花漏水，懷疑係樓上單位，樓上業主唔理點算？
先書面通知樓上業主同管理處，要求檢查同維修。傾唔掂可以電郵所屬地區嘅滲水投訴聯合辦事處舉報（電郵地址見本頁）；如果滲水位置濕度達 35% 或以上，而有理由相信源頭係樓上單位，聯辦處會跟進調查，並可以根據《公眾衞生及市政條例》發出妨擾事故通知。不過聯辦處唔會處理你單位嘅修復同賠償，損失要另外向負責人追討。
公共水管爆裂浸壞屋企，可以向邊個索償？
公用喉管一般屬公用部分，由法團負責保養，但範圍以公契為準。可以書面要求法團或管理公司交代原因同維修安排，並要求法團向保險公司申報；法團由 2011 年 1 月 1 日起必須為公用部分購買第三者風險保險，每宗事故最低保額港幣 1,000 萬元，但保障範圍要睇保單條款。你亦可以查吓自己嘅家居保險有冇保障水浸損失。
可唔可以唔交管理費抵賠償？
唔建議。管理費同索償係兩件事，自行停交或者扣數，法團或管理公司可能會向你追討欠款，令你由索償人變成被追討嘅一方。應該保留證據，另外以書面向負責一方索償。
滲水糾紛可以點樣索償？
可以先試調解，例如 eBRAM 同義務工作發展局合辦嘅滲水糾紛義務網上調解服務（免費，要雙方同意）。金額港幣 75,000 元或以下，可以去小額錢債審裁處，雙方不可由律師代表；涉及《建築物管理條例》嘅糾紛，土地審裁處有權審理。入稟前建議尋求法律意見。
參考資料
相關指南
睇全部指南 →
漏水搞極都冇人負責？
RightlyHK 免費投訴工具即將推出，幫你寫書面通知、記低樓上業主、管理處同法團每次回覆。留低電郵加入等候名單，推出時第一時間通知你。
提交即表示你同意我們按私隱政策使用你的電郵地址，只用作通知你服務推出及更新。你可隨時要求退出。
本頁內容只屬一般資訊，並不構成法律意見。RightlyHK 與任何業主立案法團、物業管理公司或政府部門並無從屬或合作關係。公用部分範圍及責任以你大廈嘅公契為準。